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Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 2019

Publicado el por Tu Tasación Madrid

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene como objetivo principal proteger al consumidor en la contratación de préstamos hipotecarios, especialmente para la adquisición de vivienda. Esta ley transpone parcialmente la Directiva europea 2014/17/UE y entró en vigor el 16 de junio de 2019.

Resumen de los puntos clave

  1. Ámbito de aplicación

    • Préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre inmuebles de uso residencial.
    • Préstamos destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles residenciales.

  2. Mayor protección al prestatario

    • Se refuerza la transparencia en la información precontractual.
    • El prestamista debe entregar al cliente, al menos 10 días antes de la firma, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
    • Obligación del prestatario de acudir al notario antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito.

  3. Reparto de gastos

    • El prestamista (banco) debe pagar: gestoría, notaría, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD).
    • El prestatario (cliente) solo paga la tasación.

  4. Limitación de intereses de demora

    • El interés de demora se limita al interés remuneratorio + 3 puntos porcentuales.
    • No puede capitalizarse.

  5. Prohibición de ventas vinculadas

    • Se prohíbe la venta de productos vinculados (ej. seguros) que no sean beneficiosos o necesarios para el préstamo, salvo casos excepcionales autorizados.

  6. Amortización anticipada

    • Reducción de comisiones por cancelación anticipada:
      • En tipo fijo: máximo 2% los primeros 10 años o 1,5% después.
      • En tipo variable: 0,15% máximo durante los primeros 5 años o 0% a partir del sexto.

  7. Cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria

    • Se refuerza el control judicial para evitar cláusulas abusivas.
    • Solo se puede iniciar ejecución hipotecaria si el impago es relevante:
      • Al menos 12 cuotas impagadas o el 3% del capital en la primera mitad del préstamo.
      • Al menos 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad.

  8. Evaluación de solvencia obligatoria

    • El prestamista debe evaluar rigurosamente la solvencia del prestatario antes de conceder el préstamo.
    • No se puede conceder el préstamo si la evaluación resulta negativa.

En definitiva los objetivos de la Ley pueden resumirse en:

  • Proteger al consumidor frente a prácticas abusivas.
  • Garantizar transparencia y comprensión del contrato.
  • Mejorar la estabilidad del mercado hipotecario.